ул. Малая Дмитровка, д. 16/6 +7 (495) 987-18-70

Журнал «Жилищное право» № 8/2020 – Правовые консультации по темам статьи для подписчиков



20 августа 2020 г Верховный суд Российской Федерации принял Определение N 305-ЭС19-3996(6) по делу № А40-109856/2017 по кассационной жалобе Ингуловой Виктории Борисовны об отмене постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2019 и постановления Арбитражного суда Московского округа от 17.03.2020, которыми фактически добросовестный приобретатель квартиры (кассатор) была лишена жилой площади в связи с последующим банкротством продавца.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, Дьяконова М. С. (продавец) и Ингулова В. Б. (покупатель) 23.04.2015 года заключили договор купли-продажи квартиры. Цена договора составила 9 300 000 рублей.

Запись о регистрации права собственности Ингуловой В.Б. на квартиру внесена в реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13.05.2015 года.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 14.08.2017 возбуждено дело о банкротстве Дьяконовой М.С. Решением того же суда от 24.10.2017 она признана банкротом, введена процедура реализации ее имущества, в ходе которой финансовый управляющий Мальцев Д.В. обратился в суд с заявлением о признании договора купли-продажи квартиры от 23.04.2015 недействительным.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 20.04.2018 заявление финансового управляющего удовлетворено, договор от 23.04.2015 признан недействительным, применены последствия его недействительности в виде признания права собственности Дьяконовой М.С. на квартиру. При этом ни Ингулова В. Б., ни ее представитель в судебных заседаниях суда первой инстанции участия не принимали.

На основании указанного определения 30.05.2018 внесена запись о регистрации права собственности Дьяконовой М. С. на квартиру.

В дальнейшем квартира была выставлена финансовым управляющим Мальцевым Д.В. на продажу как имущество Дьяконовой М.С. (должника), составляющее конкурсную массу. Торги по продаже квартиры состоялись19.12.2018, их победителем признан Решетников Д.О., с которым 26.12.2018 финансовый управляющий Мальцев Д.В. заключил договор купли-продажи квартиры по цене 6 826 741 рубль 90 копеек. В тот же день Мальцев Д. В. и Решетников Д. О. составили акт приема-передачи квартиры, согласно которому первый передал, а второй принял квартиру.

За день до подписания договора купли-продажи и акта приема-передачи к нему (25.12.2018) представители финансового управляющего Мальцева Д. В. выехали к месту нахождения квартиры и оформили акт. В этом акте отражено, что соседи Ингуловой В.Б. отказались допустить представителей управляющего в общеквартирный коридор, отгороженный металлической дверью, вызвали сотрудников полиции и родственников Ингуловой В. Б., родственники Ингуловой В. Б. сделали заявление о незаконности действий представителей управляющего, отказали им в доступе в квартиру.

Финансовый управляющий 25.12.2018 составил иск о признании ИнгуловойВ.Б. утратившей право пользования квартирой, указав в нем на то, что Ингулова В.Б., не являясь собственником, фактически владеет квартирой, хранит в ней личные вещи, отказывается передать управляющему ключи. Данный иск 09.01.2019 поступил в Гагаринский районный суд города Москвы.

В свою очередь, Ингулова В.Б., узнав о притязаниях третьих лиц на квартиру, подала 18.01.2019 апелляционную жалобу на определение суда первой инстанции от 20.04.2018, заявив ходатайство о восстановлении пропущенного срока на обжалование. Сведения о поступлении апелляционной жалобы в суд были публично раскрыты 13.02.2019, путем размещения в общедоступной информационной системе «Картотека арбитражных дел», обеспечивающей автоматический централизованный сбор информации о движении судебных дел из арбитражных судов и представление этой информации в сети «Интернет».

Вскоре после этого в государственный реестр внесена запись от 18.02.2019о регистрации права собственности Решетникова Д.О. на квартиру.

Впоследствии Девятый арбитражный апелляционный суд, признав уважительными причины пропуска Ингуловой В. Б. срока на обжалование определения от 20.04.2018, постановлением от 04.04.2019 отменил данное определениеи отказал в удовлетворении заявления финансового управляющего о признании договора купли-продажи квартиры от 23.04.2015 недействительным и о применении последствий его недействительности. Суд установил, что Ингулова В. Б., приобретая квартиру, действовала добросовестно, исполнила надлежащим образом обязательство по оплате недвижимости, цена сделки соответствовала рыночной.

Ингулова В. Б., добившись отмены судебного акта о недействительности договора о продаже ей квартиры, 16.05.2019 обратилась в суд первой инстанции с заявлением о признании недействительными торгов, проведенных 19.12.2018, договора купли-продажи квартиры,заключенного 26.12.2018 Мальцевым Д. В. и Решетниковым Д. О., прекращении права собственности Решетникова Д.О. на квартиру и признании ее права собственности на квартиру.

До разрешения данного спора арбитражным судом судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда апелляционным определением от 22.08.2019 отказала в удовлетворении иска финансового управляющего Мальцева Д. В. (его правопреемника Решетникова Д. О.) о признании Ингуловой В. Б. утратившей право пользования квартирой. Суд общей юрисдикции исходил из того, что право собственности Ингуловой В. Б. на квартиру возникло на основании действительного договора купли-продажи от 23.04.2015, это право она никогда не утрачивала, в том числе не утрачивала право пользования жилым помещением, недвижимость с момента приобретения из ее фактического владения не выбывала.

Затем в рамках настоящего обособленного спора Арбитражный суд города Москвы определением от 27.09.2019 удовлетворил в части   заявление Ингуловой В.Б., признав недействительными результаты торгов, состоявшихся 19.12.2018.

Суд апелляционной инстанции отменил названное определение суда первой инстанции и признал заявление Ингуловой В. Б. необоснованным. Постановление суда апелляционной инстанции мотивировано тем, что торги могут быть признаны недействительными только при нарушении процедуры их проведения, в рассматриваемом случае таких нарушений недопущено, квартира на момент продажи Решетникову Д. О. была включена в конкурсную массу Дьяконовой М. С.

Между тем, как отметил Верховный суд РФ в своем определении, суды не учли, что Ингулова В. Б., приняла недвижимость в фактическое владение, оплатила ее и зарегистрировала право собственности за собой в государственном реестре, став собственником в силу п. 2 ст. 8.1, п. 2 ст. 218, п. 2 ст. 223 ГК РФ, сделка была исполнена, а вот Решетников О. В., напротив,  не проявил осмотрительности и осторожности при приобретении с торгов данной квартиры.

Статьи 551, 556 ГК РФ определяют момент исполнения продавцом недвижимого имущества обязанности по его передаче покупателю: передача должна состояться до государственной регистрации перехода права собственности, условие о передаче имущества после государственной регистрации перехода права может быть согласовано сторонами в договоре или закреплено в законе.

Мальцев Д. В. и Решетников Д. О. в договоре от 26.12.2018 не отошли от диспозитивных положений абзаца второго пункта 1 статьи 556 ГК РФ, а именно, не предусмотрели, что переход права собственности не зависит отисполнения обязанности продавца передать квартиру. В связи с этим они оформили акт приема-передачи квартиры от 26.12.2018. Однако данный акт, представленный в регистрирующий орган, заведомо недостоверен: Мальцев Д. В. в принципе не мог передать квартиру Решетникову Д. О., а Решетников Д. О. принять ее, поскольку имущество все время находилось во владении Ингуловой В.Б.

Основная обязанность по договору купли-продажи от 26.12.2018 не была исполнена продавцом — не состоялась передача недвижимости покупателю, являющаяся в данном случае необходимой предпосылкой для регистрации перехода права собственности. Такая правовая позиция соответствует смыслу разъяснений, данных в абзацах 2 — 4 п. 61 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 «10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Значит, Мальцев Д. В. и Решетников Д. О., составив заведомо недостоверный передаточный акт, искусственно исключили из юридического состава, требующегося для регистрации перехода права собственности, фактическую передачу имущества по договору купли-продажи. При таких обстоятельствах Верховный суд РФ признал, что Решетников Д.О. не приобрел правособственности на квартиру (пункт 2 статьи 218 ГК РФ).

Судебная коллегия пришла к выводу, что права Ингуловой В.Б. были нарушены не самими фактами проведения торгов, заключения договора с Решетниковым Д.О., а регистрацией права собственности последнего. Эта регистрация была осуществлена безосновательно и привела к тому, что юридическая судьба квартиры была решена вопреки воле собственника, оставшегося лишь фактическим владельцем, требование о признании права собственности Ингуловой В.Б. на указанную квартиру определила направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

На мой взгляд Верховный Суд РФ исправил ошибки судов первой инстанции, поскольку добросовестный приобретатель имущества не должен пострадать за действия продавца, которые возникли уже после исполнения данной сделки, учитывая, что покупатель был признан добросовестным приобретателем квартиры, сделка была реально исполнена (покупатель вселилась и проживала в квартире, имела в квартире свои вещи).

Иное бы просто противоречило основным правам и свободам человека и гражданина приобретать имущество, быть собственником имущества. В силу ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом, и никто не может произвольно, без основания, быть лишен права собственности.

Кроме того, судам следовало сразу привлекать законного собственника имущества к участию в деле, поскольку принятыми решениями напрямую были затронуты права Ингуловой В.Б. В таком случае до Верховного суда РФ дело бы могло не дойти. После введения института банкротства физических лиц на практике нередко возникают случаи оспаривания конкурсным управляющим сделок с недвижимостью лица, в отношении которого возбуждена процедура банкротства.

Конкурсный управляющий в деле о банкротстве продавца не лишен возможности оспорить сделку купли-продажи по основаниям, предусмотренным гл. III.1 Федерального закона от 26.10.2014 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Поскольку оспариванию, как правило, подлежат подозрительные сделки должника (неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка), то покупателю в любом случае рекомендуется приобретать имущество по реальной цене.

Кроме того, сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом, либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника, либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

О том, что вторая сторона сделки (покупатель) не знала о цели должника причинить вред имущественным правам его кредиторов, свидетельствует тщательная проверка продавца недвижимости на наличие долгов, открытых исполнительных производствах, возбужденных делах о банкротстве, иных гражданских, уголовных и административных делах, в которых участвовал в ближайшие пару лет или участвует продавец (например, https:// fssp.gov.ru/iss/, https://www.mos-gorsud.ru, https://kad.arbitr.ru/), а также предыдущего владельца недвижимости, в случае такой необходимости.

Если проверка не показала признаков возможного будущего банкротства Продавца, и покупатель намерен приобретать имущество, в договоре купли-продажи следует указать о том, что продавец не имеет долгов и/или любых иных обязательств, в том числе неисполненных обязательств, возложенных на него по решениям (или иным постановлениям) судов, которые могут повлечь его банкротство как физического лица, что ему ничего не известно о кредиторах, которые могут обратиться в суд с иском о признании его банкротом, в отношении его не начата процедура банкротства, и что он самне планирует обращаться в суд о признании себя банкротом, что не является ответчиком в суде как физическое лицо, в отношении его не возбуждены исполнительные производства ССП РФ, а равно уголовное преследование, с возможным предъявлением гражданского иска, вследствие чего, на имущество может быть наложен арест, и/или обращено взыскание, или конфискация в пользу государства или третьих лиц.

Также стоит учитывать, что до дня государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость от продавца к покупателю собственником имущества остается продавец, кредиторы которого могут обратить взыскание по его обязательствам на это имущество (например, Определение Верховного Суда РФ от 18.08.2020 N 309-ЭС20-11067(2) по делу N А76-13497/2018). Фактическое исполнение сторонами сделки не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами и не дает покупателю право заявить требование об освобождении спорного имущества от ареста (например, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 05.06.2014 по делу № А63-3405/2013), поскольку ограничение прав продавца по распоряжению переданным покупателю объектом недвижимости не является препятствием для обращения взыскания на указанное недвижимое имущество по требованиям кредиторов продавца (например, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 16.04.2007 делу № А38-1539-8/94-2006).

Если договор купли-продажи исполнен, объект передан, то уже после регистрации перехода права собственности, даже если ее окончание придется на период, когда в отношении продавца уже возбуждено дело о банкротстве, покупатель вправе требовать исключения своего объекта из конкурсной массы и передачи ему. В данном случае объект уже не принадлежит продавцу и служит предметом исполненного договора купли-продажи. Но если цена существенно ниже рыночной стоимости, то покупателя нельзя считать добросовестным приобретателем (п. 9 Обзора судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения, утв. информационным письмом от 13.11.2008 № 126).


Издание
от 20.09.2020
Эксперт
Рулькова
Мария Викторовна
Скачать статью

Контакты

127006 г. Москва,
ул. Малая Дмитровка, д. 16/6
+7 495 987-18-70 — многоканальный
+7 495 699-34-03 — факc
ПН-ПТ с 9-00 до 20-00 СБ с 11-00 до 16-00 ВС выходной
Скачать реквизиты