В настоящее время на рассмотрении Государственной Думы находится Законопроект No 962484-7 «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» и иные законодательные акты Российской Федерации в сфере государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав (о совершенствовании системы государственной регистрации недвижимости)».
Наиболее значимые изменения, которые могут появиться в Федеральном законе от 13 июля 2015 года No218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» касаются следующего:
1. Планируется расширение органов, осуществляющих государственную регистрацию и кадастровый учет и расширение их полномочий (дополнительная ст. 31 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
В сфере государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав отдельные полномочия и оказание отдельных государственных услуг, в том числе услуг, оказываемых за плату, могут осуществляться федеральным государственным бюджетным учреждением, подведомственным федеральному органу исполнительной власти.
Данный орган по проекту будет осуществлять следующие полномочия и оказывать следующие государственные услуги:
1) прием заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов, а также возврат указанного заявления и прилагаемых к нему документов без рассмотрения при наличии оснований,
2) выдачу документов, подтверждающих осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, а также иных документов, подлежащих выдаче заявителям после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав,
3) выездной прием заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов и курьерская доставка документов, подлежащих выдаче после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в форме документов на бумажном носителе, а также уведомлений об отказе в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и подлежащих выдаче после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав подлинники представленных заявителем документов в форме документов на бумажном носителе;
4) предоставлять сведения, а также аналитическую информацию, полученную на основе сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости;
5) осуществлять кадастровое деление территории Российской Федерации на кадастровые округа (по согласованию с органом регистрации прав), на кадастровые районы и кадастровые кварталы в целях присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров,
6) ведение и хранение реестровых дел (томов реестровых дел) в отношении объектов реестра границ;
7) ведение кадастровых карт;
8) ведение книг учета документов;
9) ведение реестра границ;
10) перевод документов в форму электронного образа документа,
11) информационное взаимодействие органа регистрации прав с кадастровыми инженерами,
12) выполнение функций оператора федеральной государственной информационной системы ведения Единого государственного реестра недвижимости;
13) перевод документов реестровых дел, хранение которых осуществляется (осуществлялось) в форме бумажных документов, в форму электронного документа или электронного образа документа;
14) разработка, внедрение и информационная поддержка электронных сервисов, необходимых для оказания услуг в сфере государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав и предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, а также оказание указанных услуг посредством этих электронных сервисов;
15) определение координат характерных точек границ смежных и (или) несмежных земельных участков, установление описания местоположения границ земельных участков и определение площади таких земельных участков при исправлении реестровых ошибок.
2. Планируется сокращение сроков государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (дополнения к ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Согласно проекту, предлагается проводить регистрацию договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, заключенных со вторым и последующими участниками в течение 5 рабочих дней со дня поступления заявления, в течение 3 рабочих дней если заявление и необходимые документы подаются на регистрацию после заключения договора с первым участником долевого строительства, а также при подаче в электронной форме. При регистрации договора через ГБУ МФЦ срок на госрегистрацию составит 7 рабочих дней со дня приема этих документов.
В настоящее время срок регистрации составляет 7 рабочих дней с даты приема документов ( п. 1 ч. 1 ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»), а при подаче документов через МФЦ — 9 рабочих дней (п. 1 ч. 1 ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
На мой взгляд изменение сроков регистрации не выглядит столь существенным. Но в любом случае если изменения будут приняты, необходимо ориентироваться на указанные сроки при оплате участником объекта долевого строительства в соответствии с условиями договора, чтобы не допустить просрочку (в случаях, когда момент оплаты связан со сроками государственной регистрации договора).
3. Планируется закрепить условие об отсутствии необходимости предоставления технического плана для государственной регистрации договора аренды части здания или сооружения в случае, если в ЕГРН имеются сведения обо всех помещениях в этом здании или сооружении (изменения в ст. 44 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Технический план — документ, который составляется в отношении всех объектов недвижимости, кроме земельных участков. Он как правило требуется для кадастрового учета: постановки объекта на учет или изменения его основных характеристик. Подготовкой технического плана занимается кадастровый инженер.
В настоящее время не редко Рореестр приостанавливает государственную регистрацию в связи с непредставлением технического плана несмотря на то, что прямого указания на его предоставления нет. Тем не менее, суды чаще встают на сторону заявителей (например, Определение Верховного Суда РФ от 24.07.2019 N 309-ЭС19-11593 по делу N А50-19567/2018, Определение Верховного Суда РФ от 03.07.2018 N 305-ЭС18-8780 по делу N А40-61471/2017). Если поправки в ст. 44 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» будут приняты, изменения в законе позволят со временем избежать приостановки государственной регистрации и необходимости решения вопроса в судебном порядке.
4. Планируется упрощение процедуры подачи некоторых электронных заявлений (поправки и дополнения в ст. 18 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
В форме электронного документа посредством использования личного кабинета без подписания его усиленной квалифицированной электронной подписью правообладателя могут быть представлены:
1) заявление о государственном кадастровом учете в связи с изменением основных сведений объекта недвижимости;
2) заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности на объект индивидуального жилищного строительства, садовый дом;
3) заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении земельного участка или земельных участков, образуемых путем перераспределения земель или земельного участка, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельного участка, находящегося в частной собственности, на основании решения об утверждении схемы расположения земельного участка или согласия органа государственной власти либо органа местного самоуправления на заключение соглашения о перераспределении земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории;
4) заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права в случае образования двух и более земельных участков в результате раздела земельного участка, а также образования земельного участка в результате объединения с другими земельными участками;
5) заявление о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости;
Сейчас при представлении этих заявлений в форме электронного документа их нужно заверять указанной подписью, что безусловно вынуждает лично обращаться с заявлением, поскольку не каждый готов оформлять ЭЦП ради одного действия, допустим регистрации прав собственности на садовый дом.
Также на рассмотрении Государственной Думы находится Законопроект № 835938-7 О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части имущественных отношений супругов).
Данным законопроектом предлагается внести обширные правки норм семейного законодательства об имуществе супругов и его разделе. В частности, предлагается расширить понятие общего имущества супругов, а также предусмотреть раздел всего совместно нажитого имущества одним судебным процессом, предлагается по-иному регулировать порядок судебного определения долей в нем и фактически запретить раздел предпринимательских активов (акций, долей обществ).
1) Предлагается возможность судебного раздела всего нажитого в период брака имущества, а не только отдельных объектов (изменения в п. 3 ст. 38 СК РФ), а также невозможность раздела в долях бизнес-активов:
«В случае спора между супругами, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в их общем имуществе раздел общего имущества супругов производится в судебном порядке. Судебный акт о разделе общего имущества супругов должен устанавливать в соответствии со ст. 39 СК РФ размер доли супругов во всем их общем имуществе (п. 1 ст. 254 ГК РФ) и перечень объектов из состава общего имущества супругов, которые передаются одному из супругов в счет установленной судом его доли в общем имуществе. Права на объекты из состава общего имущества супругов, раздел в натуре которых между супругами невозможен или повлечет несоразмерное уменьшение стоимости таких объектов (неделимые вещи, сложные вещи, права участия в хозяйственном обществе в размере не менее чем 10 процентов от уставного капитала и другие), признаются принадлежащими одному из супругов в счет стоимости его доли в общем имуществе, при этом тот супруг, который осуществлял единоличное или преимущественное пользование вещами или единолично осуществлял корпоративные или иные права, входившие в состав общего имущества, имеет право на передачу ему указанных объектов, если другой супруг не докажет наличие своего существенного интереса в использовании указанных объектов».
В случае признания в результате раздела общего имущества супругов за одним из супругов прав на такое имущество, стоимость которого превышает стоимость причитающейся ему доли, в пользу другого супруга должна быть взыскана денежная компенсация, порядок и сроки выплаты которой (в том числе на условиях отсрочки или рассрочки) определяются решением суда, при этом по требованию супруга, которому присуждена денежная компенсация, суд может установить в пользу этого супруга залог определенного имущества другого супруга и запрет на отчуждение до момента выплаты компенсации.»;
Если поправки в ст. 38 СК РФ будут приняты, это в значительной степени даст больше возможностей как суду, так и участникам процесса либо произвести более менее равноценный раздел имущества как по закону, так и по справедливости, избавить супругов/бывших супругов, особенно находящихся в конфликтных отношениях, от необходимости решать судьбу разделенного в долях имущества, а также сэкономит время и избавит от необходимости от участия в нескольких судебных процессах, что также может снизить нагрузку на суд.
В настоящее время супруги вправе обратиться в суд с иском о разделе как всего нажитого имущества, так и его части (обычно той, титульным владельцем которого является второй супруг), и зачастую, если стороны не могут в ходе рассмотрения дела договориться, то суд производит раздел имущества в долях (при такой возможности), однако в дальнейшем долевые собственники не могут полноценно пользоваться и распоряжаться данным имуществом. Если же в одном процессе будут заявлены к разделу все объекты, а также долги, это также сможет способствовать заключению мирового соглашения и разделу имущества «по объектно», а не в долях.
Плюсом на мой взгляд, также считаю признания права собственности на неделимые вещи, сложные вещи, права участия в хозяйственном обществе в размере не менее чем 10 процентов от уставного капитала за тем супругом, который имеет к данному имуществу существенный интерес, в отличие от другого супруга. Несмотря на то, что в судебной практике сложился такой же подход к разделу подобного имущества, не лишним было бы закрепить данное положение в норме права.
В настоящее время предусмотренные ГПК РФ обеспечительные меры не могут в полной мере способствовать исполнению решению суда. Как правило суд принимает меры о запрете регистрационных действий со спорным имуществом до принятия судебного решения, порой до вступления в законную силу. Законопроектом же предлагается в самом решении суда, которое само по себе должно исполняться всеми, кого оно касается, установить способ исполнения данного решения (например, о выплате супругу денежной компенсации в рассрочку), установив также, например, в качестве обеспечения исполнения обязательства — залог.
2) Предполагается право суда отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе в том числе если второй супруг совершал без необходимого в силу пункта 3 статьи 35 СК РФ согласия второго супруга на невыгодных условиях такие сделки по отчуждению общего имущества супругов, к которым судом не были применены последствия их недействительности по требованию второго супруга.
В настоящее время, в силу ч. 2 ст. 39 СК РФ суд вправе отступить от равенства долей супругов исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи.
Не совсем понятно каким образом будет определяться невыгодность условий по отчуждению имущества супругов в отсутствие необходимого согласия второго супруга на такую сделку. Кроме того, согласие второго супруга на отчуждение совместного имущества требуется всегда, только в одних случаях — оно устное и предполагается его наличие, пока не будет доказано обратное (несогласие), либо — письменное, как в случае отчуждения объектов, права на которые требуют государственную регистрацию.
3) К общим обязательствам супругов предлагается относить те, которые возникли в период брака в результате заключения договора или вследствие неосновательного обогащения. Исключением будут являться обязательства, возникшие в период раздельного проживания супругов при прекращении семейных отношений или если полученное по обязательствам одним из супругов было использовано не на нужды семьи (поправки в ст. 45 СК РФ) — такие обязательства будут считаться личными.
Действующая редакция СК РФ предполагает наличие и личных долгов каждого из супругов и данный подход предполагается мне верным, поскольку находясь в браке и брачных отношениях, супруг может не подозревать о наличии у второго супруга займов, взятых не для целей семейных нужд.
Законопроектом предлагается не признавать обязательство совместным, если получиться доказать, что полученное по нему было использовано не на нужды семьи, что крайне ложно доказывается, если невозможно установить куда конкретно были направлены средства (безналичный перевод).
По действующему законодательству, наоборот у супругов могут быть личные обязательства, и для того чтобы признать в судебном порядке обязательство совместным необходимо доказать, что другой супруг знал и не был против его получения, а все полученное было израсходовано на семейные нужды. Последнее довольно просто доказать договорами, чеками, счетами и иными документами о направлении средств на покупку совместного имущества, оплату совместных долгов, семейный отдых и прочее.
Также на рассмотрении Государственной Думы находится Законопроект No 933979-7 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления порядка выявления правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости».
Как следует из текста законопроекта, он разработан в целях закрепления возможности внесения в реестр сведений о правообладателях ранее учтенных объектов недвижимости, а также повышения эффективности налогообложения недвижимого имущества путем вовлечения в налоговый оборот ранее учтенных земельных участков и объектов капитального строительства. Однако не известно насколько эффективны будут меры, предлагаемые данным законопроектом по выявлению ранее учтенных объектов недвижимости, по розыску предполагаемого владельца и регистрации на его имя (без его участия) прав собственности на объект недвижимости. Подразумевается безусловное извещение о данных мероприятиях потенциального собственника имущества с ожиданием срока на представление возражений, что предполагает при поступлении возражений дальнейшее обращение в суд с целью установления факта принадлежности имущества, однако в одних случаях это может помочь, в других же навредить, если будет принято ошибочное решение о выявлении правообладателя, без его уведомления и без сбора необходимых сведений (по запросам).
Такие обстоятельства могут повлечь за собой ряд судебных дел, в которые в том числе может быть вовлечен орган, принявший ошибочное решение о выявлении правообладателя, например в том случае, если при жизни настоящий правообладатель не оформил в Росреестре ранее возникшее право на имущество и скончался, и его наследники уже через суд заявляют о своих правах на имущество.
Проектом предусматривается проведение органами исполнительной власти субъектов РФ — городов федерального значения Москвы, Санкт- Петербурга и Севастополя, органами местного самоуправления мероприятий по выявлению правообладателей объектов недвижимости, которые считаются ранее учтенными объектами недвижимости или сведения о которых могут быть внесены в ЕГРН как о ранее учтенных объектах недвижимости, и мероприятий по обеспечению внесения в ЕГРН сведений о правообладателях данных объектов недвижимости в случае, если правоустанавливающие документы на данные объекты недвижимости были оформлены до дня вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и права на данные объекты недвижимости, подтверждающиеся указанными документами, не зарегистрированы в ЕГРН.
Надо понимать, что выявлять и регистрировать права собственности планируется только в отношении ранее учтенных объектов недвижимости, а не любого объекта, право собственности которого не зарегистрировано в ЕГРН и не возникло на основании каких-либо сделок или актов (например, самострой). Как следует из законопроекта ранее учтенными объектами недвижимости являются объекты, правоустанавливающие документы на которые были оформлены до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года No 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и права на данные объекты недвижимости, подтверждающиеся указанными документами, не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости. Например, квартиры, которые были приватизированы в начале 90-х годов, еще до учреждения Росреестра, как органа, который с 1997 года единственный ведет реестр прав на недвижимость и учет собственников.
Если поправки в ряд законов будут приняты, мероприятия по выявле- нию и регистрации прав собственности будут в себя включать следующие этапы:
— первым этапом уполномоченный орган анализирует сведения, в том числе о правообладателях ранее учтенных объектов недвижимости, содержащихся в документах, находящихся в архивах и (или) в распоряжении уполномоченных органов,
— направляет запросы в органы государственной власти, органы местного самоуправления, организации, осуществлявшие до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года No 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» учет и регистрацию прав на объекты недвижимости (например БТИ), а также нотариусам в целях получения сведений о правообладателях ранее учтенных объектов недвижимости, которые могут находиться в архивах и (или) в распоряжении таких органов, организаций или нотариусов, а также в органы внутренних дел для целей получения сведений о первичной выдаче и (или) замене документа, удостоверяющего личность гражданина Российской Федерации на территории Российской, в орган, уполномоченный на присвоение страхового номера индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования, — для целей получения сведений о таком номере; в органы записи актов гражданского состояния — для целей получения сведений о возможной смерти правообладателя ранее учтенного объекта недвижимости, нотариусу по месту нахождения объекта недвижимости — для целей получения сведений о лицах, у которых возникло право на ранее учтенный объект недвижимости в результате наследования (при наличии информации о смерти правообладателя ранее учтенного объекта недвижимости), в федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственную регистрацию юридических лиц, физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей и крестьянских (фермерских) хозяйств, — для целей получения сведений о государственной регистрации юридических лиц, физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей,
— затем опубликовывает на официальном сайте сети «Интернет», на информационных щитах в границах населенного пункта, на территории которого расположены ранее учтенные объекты недвижимости, сообщения о способах и порядке предоставления в уполномоченные органы сведений о правообладателях ранее учтенных объектов недвижимости такими правообладателями,
— по результатам выполнения мероприятий, уполномоченные органы подготавливают проект решения о выявлении правообладателя ранее учтенного объекта недвижимости (далее — проект решения), в котором указываются: кадастровый номер ранее учтенного объекта недвижимости или вид, назначение, площадь либо иная основная характеристика, адрес такого объекта в случае, если сведения о таком объекте недвижимости не внесены в Единый государственный реестр недвижимости (при отсутствии адреса ранее учтенного объекта недвижимости — его местоположение); в отношении выявленного правообладателя ранее учтенного объекта недвижимости, являющегося физическим лицом: фамилия, имя, отчество (при наличии), дата и место рождения, вид и реквизиты документов, удостоверяющих личность, страховой номер индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования, если такой номер присвоен в установленном порядке, адрес регистрации по месту жительства; в отношении выявленного правообладателя ранее учтенного объекта недвижимости, являющегося юридическим лицом: полное наименование, идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер, место нахождения; документы, подтверждающие, что выявленное лицо является правообладателем ранее учтенного объекта недвижимости, их реквизиты (при наличии), — затем уполномоченный орган в течение пяти рабочих дней с момента подготовки проекта решения: размещает на официальном сайте сети «Интернет» сведения о данном объекте недвижимости в объеме, о сроке, в течение которого могут быть представлены возражения относительно сведений о правообладателе ранее учтенного объекта недвижимости, а также в отношении выявленного правообладателя ранее учтенного объекта недвижимости,
— направляет заказным письмом с уведомлением о вручении проект решения лицу, выявленному в качестве правообладателя ранее учтенного объекта недвижимости, по адресу регистрации по месту жительства (в отношении физического лица) или по месту нахождения (в отношении юридического лица) с указанием срока, в течение которого могут быть представлены возражения относительно сведений о правообладателе ранее учтенного объекта недвижимости, либо вручает проект решения указанному лицу с распиской в получении,
— лицо, выявленное в качестве правообладателя ранее учтенного объекта недвижимости, либо иное заинтересованное лицо вправе представить в письменной форме возражения относительно сведений о правообладателе ранее учтенного объекта недвижимости, указанных в проекте решения, в том числе с приложением обосновывающих такие возражения документов (при наличии), в течение тридцати дней со дня получения указанным лицом проекта решения,
— в случае, если по истечении данного срока в уполномоченный орган не представлены возражения относительно сведений о правообладателе ранее учтенного объекта недвижимости, указанных в проекте решения, данный орган принимает решение о выявлении правообладателя ранее учтенного объекта недвижимости. В случае, если в течение данного срока, в уполномоченный орган представлены возражения относительно сведений о правообладателе ранее учтенного объекта недвижимости, указанных в проекте решения, решение о выявлении правообладателя ранее учтенного объекта недвижимости не принимается, при этом такой уполномоченный орган вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта принадлежности ранее учтенного объекта недвижимости указанному правообладателю. Вступившее в законную силу решение суда об установлении такого факта является основанием для принятия уполномоченным органом решения о выявлении правообладателя ранее учтенного объекта недвижимости,
— после принятия решения о выявлении правообладателя ранее учтенного объекта недвижимости уполномоченный орган направляет Росреестр заявление о внесении в ЕГРН сведений о правообладателе ранее учтенного объекта недвижимости, к которому прилагаются решение о выявлении правообладателя ранее учтенного объекта недвижимости и документы, содержащие сведения, полученные по запросам.