Дело Калинина

К адвокату коллегии адвокатов «Князев и партнёры» Игорю Симонову за правовой помощью обратился господин Калинин С.А. Так, 11 января 2015 года между ООО «Констракшн» (Застройщик) и господином Калининым С.А. (Дольщик) был заключен Договор участия в долевом строительстве. 

В соответствии с п.2.1 Договора Застройщик обязался своими силами и с привлечением денежных средств Дольщиков построить на земельном участке монолитный многоквартирный жилой дом на 150 квартир переменной этажности и, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, передать Дольщику объект долевого строительства, а Дольщик обязался уплатить цену в порядке и объёме обусловленном Договором, а также принять в собственность объект долевого строительства. 

29 апреля 2017 года Застройщик уведомил Дольщика о сдаче вышеуказанного дома в эксплуатацию и о необходимости получения квартиры по акту приема-передачи. Однако Дольщик при осмотре объекта долевого строительства обнаружил недостатки, которые зафиксированы в Экспертном обследовании от 18 мая 2017 года. В соответствии с данным документом «…квартира не готова к приему-передаче. Выявленные дефекты и недостатки неустранимы без полной переделки». Правовой анализ сложившейся ситуации, проведенный юристом, определил следующие выводы. 

В соответствии со ст.7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 22 декабря 2004 года № 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. 

В случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных выше обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков. 

Вместе с тем, согласно ст. 8 вышеупомянутого Федерального закона, участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства установленным требованиям, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 вышеуказанного Федерального закона. 

Кроме того, согласно Договора Застройщик обязался передать Дольщику квартиру по акту приема-передачи в третьем квартале 2016 года. Также закреплено, что задержка срока сдачи объекта долевого строительства на срок не более 6 (шести) месяцев не считается нарушением условий Договора. 

В соответствии с п.2 ст.6 ФЗ № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного Договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку в двойном размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены Договора за каждый день просрочки. В соответствии с п.5.6 Договора, в случае неисполнения Застройщиком обязательств, по передаче объекта Застройщик уплачивает Дольщику неустойку в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы своевременно произведенных Дольщиком платежей, но не более 10% от суммы оплаченной площади квартиры. 

Таким образом, принимая во внимание условия Договора и нормы законодательства Застройщик должен уплатить Дольщику неустойку за просрочку исполнения обязательства по передаче объекта из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ в двойном размере за период с 1 октября 2015 года по 31 марта 2016 года. А за период с 1 апреля 2017 года по настоящее время из расчета 0,1%, согласно условиям Договора. 

Кроме того необходимо отметить, что в соответствии с п.9 ст.4 ФЗ № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. 

Вместе с тем, согласно Письму Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека «О правовых основаниях защиты прав потребителей в сфере долевого строительства жилья» от 1 августа 2005 года № 0100/5932-05-32, если условия каждого конкретного договора об ответственности исполнителя (организации-застройщика) за просрочку выполнения взятых им на себя обязательств по строительству, минимизируют размер этой ответственности относительно положений, предусмотренных законодательством, они признаются ничтожными в силу императивных норм п. 2 ст. 400 ГК РФ и п. 1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей». 

Принимая во внимание вышеизложенное, адвокатом была подготовлена претензия в адрес застройщика с требованием, устранить изложенные в экспертном заключении недостатки. После получения претензии застройщик выполнил работы по устранению недостатков и сдал объект долевого строительства надлежащего качества.