Дело Тополевой

К юристу коллегии адвокатов «Князев и партнёры» Игорю Симонову за правовой помощью обратилась госпожа Тополева Л.А. 

Так, 23 апреля 1991 года гражданкой Донцовой Валентиной Петровной был получен ордер на право вселения в жилое помещение в порядке частично-родственного обмена. Вместе с ней в указанную квартиру вселились Тополева Светлана Юрьевна и Грай Марина Григорьевна. Последние выехали из другой квартиры в которой проживали, в которую, в свою очередь, вселилась Милаева Оксана Юрьевна. 

По имеющейся у доверителя информации, квартира, из которой уехала доверитель, принадлежала ранее гражданке Грай М.Г. на праве собственности. По словам Милаевой О.Ю., данная квартира была подарена ей бабушкой (гражданкой Грай М.Г.). В декабре 1996 года гражданка Грай М.Г. умирает. 

Вместе с тем, доверитель неоднократно обращалась к сестре - Милаевой О.Ю. с просьбой предоставить документы, подтверждающие переход права собственности на квартиру, но всегда получала отказ. 

Как указано в справке из ЖСК «ЗАРЯ», квартира из которой выехала доверитель, находится в кооперативном доме, который был построен без привлечения средств из Госбюджета. В справке также указано, что Милаева О.Ю. является членом ЖСК «ЗАРЯ» и проживает в вышеуказанной квартире с 1991 года. Ссуда выплачена полностью в июле 1981 года. 

Вместе с упомянутой справкой, председателем ЖСК «ЗАРЯ» Макаровым И.И., была предоставлена копия свидетельства о собственности на жилище, согласно которому Милаева О.Ю. является собственником вышеуказанного жилого помещения. Правовой анализ сложившейся ситуации, проведенный юристом, определил следующие выводы. Как изложено в справке ЖСК «ЗАРЯ», пай выплачен полностью членом кооператива Милаевой О.Ю. в 1981 году. Однако, Милаева О.Ю. родилась в 1973 году и в 1981 году ей было всего восемь лет. 

Таким образом, пай выплатить самостоятельно она не могла. Также неясно, каким образом пай от Грай М.Г. перешёл к Милаевой О.Ю. Если переход права собственности происходил не на пай, а уже на квартиру, то, судя по всему, свидетельство о праве на жилище Милаева О.Ю. получила в связи с родственным обменом. 

Вместе с тем, в соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна. Вместе с тем, согласно ст.7 Закона СССР «О собственности в СССР» 1990 года, член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или другого кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное строение или помещение, предоставленные ему в пользование, приобретает право собственности на это имущество. При этом, данному Закону была придана обратная сила. 

В Постановлении ВС СССР от 6 марта 1990 года, которым Закон был введен в силу, особо указывается, что положения ст.7 распространяются на правоотношения, возникшие как до, так и после 1 июля 1990 года. Это означает, что если пай в кооперативе был выплачен полностью до 1 июля 1990 года, то в силу указанного Закона член ЖСК приобретает право собственности на квартиру. 

Кроме того, был принят Закон РСФСР «О собственности в РСФСР», согласно ст.13 которого член кооператива, внесший свой пай за квартиру или иное имущество полностью, приобретает право собственности на это имущество. В соответствии со ст.20 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» 1992 года, наниматель или арендатор жилого помещения в домах государственного, муниципального, общественного жилищных фондов имеет право с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или арендатором, в том числе с проживающим в другом населенном пункте. 

Наниматель или арендатор жилого помещения в домах государственного, муниципального, общественного жилищных фондов имеет право с согласия собственника жилищного фонда или уполномоченного собственником лица (органа) и проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи передать права и обязанности по договору найма или аренды этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (жилое помещение). Обмен жилых помещений оформляется в установленном порядке. 

Административные ограничения в обмене жилых помещений не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законодательством. Вместе с тем необходимо отметить, что такое право у собственника появилось с 21 января 1993 года. Закон 1990 года «О собственности в РСФСР» такое право не предоставлял, а значит, запрещал такой обмен. 

Таким образом, член ЖСК, выплативший пай полностью и ставший собственником квартиры получил право совершить обмен с нанимателем другого жилого помещения с передачей взаимных прав и обязанностей, только с 21 января 1993 года. Также, в соответствии с Законом РСФСР «О собственности в РСФСР» гражданин, имеющий в собственности квартиру иные помещения и строения, вправе распоряжаться этим имуществом по своему усмотрению: продавать, завещать, сдавать в аренду, совершать с ними иные сделки, не противоречащие закону. 

Гражданин, который по договору с собственником или в качестве его наследника приобрел в собственность эти строения или помещения, принимается в члены соответствующего кооператива по заявлению этого гражданина. Однако на сегодняшний момент отсутствует какая-либо информация о волеизъявлении собственника Грай М.Г. на передачу спорной квартиры Милаевой О.Ю. 

Кроме того, в соответствии с Законом о потребительских кооперативах, при передаче имущества путём выхода из членов кооператива необходимо заявление лица о таком выходе. Также необходимо и заявление лица вступающего в кооператив. Решение принимается на общем собрании членов кооператива и оформляется протоколом. 

Принимая во внимание, что доверитель является наследником по закону после смерти Грай М.Г. и имеет право на часть спорной квартиры, юристом был подготовлен иск в суд с требованиями признать сделку по переходу права собственности на квартиру; применить последствия ничтожной сделки путём аннулирования регистрационной записи в Департаменте жилищной политики и жилищного фонда города Москвы о праве собственности на спорную квартиру. Признать за доверителем Тополевой Светланой Юрьевной, право собственности в порядке наследования по закону на 0,5 спорной квартиры после смерти Грай Марины Григорьевны, умершей в декабре 1996 года; Обязать Управление Федеральной регистрационной службы по г. Москве зарегистрировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право истца на половину спорной квартиры. 

Кроме того юрист ходатайствовал перед судом в соответствии со ст.ст. 139-141 ГПК РФ, в качестве обеспечения иска наложить арест на спорную квартиру, так как у доверителя имеется информация о намерениях Милаевой О.Ю. продать спорную квартиру и, таким образом, сделать невозможным исполнение решения суда. По данному заявлению возбуждено гражданское дело. 7 сентября 2014 года проведено собеседование сторон с судьёй. 

Предварительное заседание было назначено на 23 сентября 2014 года. По ходатайству представителя Ответчика предварительное судебное заседание было перенесено на 13 октября 2014 года. После проведения предварительного судебного заседания суд напомнил об обязанностях сторон доказать обстоятельства на которые сторона ссылается. В связи с получением новой информации после проведения подготовки к судебному разбирательству, 24 ноября 2014 года в судебном заседании представителем истца было подано заявление об изменении предмета иска. Суд отложил разбирательство по существу в связи с подачей заявления.

В настоящее время идет судебное разбирательство по уточненному исковому заявлению, в соответствии с которым Тополева Л.А. просит суд признать недействительной справку о выплаченном пае, признать незаконными действия правления ЖСК «ВОСХОД-2» по выдаче справки о выплаченном пае, признать за истцом, в порядке наследования по закону право собственности на ½ долю в праве собственности квартиры.

Следующее судебное разбирательство назначено на март 2016 года.