Дело: Дело ООО «Л». Земельные споры. Спор о нечинении препятствий в пользовании земельным участком


Общество на основании договора аренды арендует у Министерства имущественных отношений М.О. земельный участок в Одинцовском районе М.О. (далее – «Участок»).

На основании Распоряжения Правительства РФ от 27 ноября 2010 года № 2101-р «Фонду развития Центра разработки и коммерциализации новых технологий» (далее – «Фонд Сколково») в собственность были переданы земельные участки в Одинцовском районе М.О. Выделение участков Фонду произошло таким образом, что Участок Общества оказался полностью окружен этими участками, и доступ к нему возможен исключительно через участки Фонда.

В соответствии со ст.2 Федерального закона от 28.09.2010 года № 244-ФЗ «Об инновационном центре «Сколково» (далее – «Закон № 244-ФЗ») территория Центра - земельные участки, которые находятся в границах территории, предназначенной для реализации проекта и определенной в установленном Президентом Российской Федерации порядке, и принадлежат на праве собственности управляющей компании.

Из указанной выше нормы Адвокатом был сделан вывод, что на территории Центра с учетом специфики ее формирования могут находиться земельные участки, не принадлежащие Фонду на праве собственности, право на которые у иных лиц возникло ранее принятия Закона № 244-ФЗ. В такой ситуации вопрос доступа к ним собственников/арендаторов в любом случае должен найти свое разрешение.

Ситуация усугублялась еще и тем, что в связи со строительством инновационного центра «Сколково» его территория была огорожена забором с установкой шлагбаума, причем забор и шлагбаум были обустроены таким образом, что единственная дорога, ведущая к Участку, попала внутрь застраиваемой территории.

С учетом вышеизложенного для доступа к Участку теперь необходимо еще и согласование с Фондом пропускного режима, принимая во внимание наличие охраны, контролирующей такой режим. Вопрос пропускного режима не был разрешен Фондом, несмотря на неоднократные обращения Общества.

На практике для разрешения сложившейся проблемы используют два способа защиты прав в зависимости от субъектного состава лиц, участвующих в конкретном правоотношении.

1. Установление сервитута (ст.274 ГК РФ).

В соответствии с ч.1 ст.274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута) .

Адвокат довел до сведения Общества позицию, согласно которой установление сервитута в данном случае невозможно в силу двух обстоятельств:

- В соответствии с ч.2 ст.3 Закона № 244-ФЗ не допускается распоряжение земельными участками, находящимися в границах территории Центра, в том числе путем их отчуждения и обременения, за исключением случаев передачи их управляющей компанией в аренду лицам, участвующим в реализации проекта. При этом указанные земельные участки не могут быть переданы в субаренду.

По смыслу данной нормы, не допускается обременение участков, находящихся на территории Центра, именно их собственником, т.е. Фондом. Обременение в виде сервитута, установленное на основании судебного решения, является основанием для его государственной регистрации, т.к. вступившие в силу судебные акты подлежат обязательному исполнению на всей территории РФ. Это при условии, что суд установит, что иным способом нарушенные права не могут быть восстановлены.

В ситуации с Обществом этот способ защиты права, возможно, и сработал бы, если бы не второе обстоятельство, а именно:

- по смыслу ч.1 ст.274 ГК РФ требовать установления сервитута может лишь собственник земельного участка, каковым Общество не является.

В судебной практике отмечено, что установление сервитута вправе требовать также собственник строений, расположенных на арендуемом земельном участке, которым Общество также не является, следовательно, у него отсутствуют основания для выбора именно этого способа защиты права.

Для установления сервитута Обществу было предложено обратиться к арендодателю с предложением в судебном порядке разрешить данный вопрос с Фондом, принимая во внимание заинтересованность арендодателя в сохранении действующих арендных отношений с Обществом.

2. Предъявление Обществом негаторного иска в порядке ст.ст. 304 – 305 ГК РФ.

В соответствии со ст.304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника (ст.305 ГК РФ).

Таким образом, владея Участком на праве аренды, Общество вправе осуществлять защиту своего права со ссылкой на ст.304 ГК РФ.

Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие права истца. Данная правовая позиция нашла свое отражение в п.10 Информационного письма Президиума ВАС РФ 15.01.2013 года № 153.

Право пользования считается нарушенным, если вещь остается во владении собственника, но тот стеснен или лишен вовсе возможности извлекать полезные свойства из принадлежащей ему вещи.

В силу п.45 Постановления Пленума ВС/ВАС № 10/22 негаторный иск может быть удовлетворен при доказанности, что чинимые ответчиком препятствия носят реальный, а не мнимый характер.

Условием удовлетворения требования об устранении препятствий в пользовании имуществом является совокупность доказанных юридических фактов, которые свидетельствуют о том, что собственник (иной титульный владелец) претерпевает нарушения своего права. Такое требование может быть удовлетворено при доказанности следующих обстоятельств: наличие права собственности (иного законного права) у истца; наличие препятствий в осуществлении прав собственности или владения; обстоятельства, подтверждающие то, что именно ответчиком чинятся препятствия в использовании собственником имущества, не соединенные с лишением владения.

С учетом вышеизложенного Адвокат сделал вывод, что при проведении необходимой досудебной подготовки иск в суд по основаниям ст.ст. 304 – 305 ГК РФ может иметь положительный результат.