Дело: Дело Зелинского Р.А. (приобретение земельного участка в Белгородской области)


Согласно данным кадастрового учета участок имеет категорию земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием «для сельскохозяйственного производства».

Продавец участка предоставил Адвокату судебное решение, из которого следует, что судом был установлен юридический факт изменения категории земельного участка на земли населенных пунктов.

Суд признал факт изменения категории земельного участка с категории земель сельскохозяйственного назначения на категорию земель населенных пунктов путем изменения границ населенного пункта поселок Комсомольский в Генеральном плане данного поселения и включения Участка в границы населенного пункта поселок Комсомольский.

Решение никем не обжаловалось, вступило в законную силу, вместе с тем при его анализе Адвокатом был выявлен ряд вопросов, без разрешения которых само по себе Решение не является актом, однозначно подтверждающим готовность Участка к сделке на поставленных покупателем условиях.

Таким условием покупателя являлось получение земельного участка с категорией земель населенных пунктов и с видом разрешенного использования «для ИЖС».

Как следует из текста Решения, судом спор был рассмотрен по правилам главы 27 АПК РФ «Рассмотрение дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение».

Позиция Продавца в суде строилась на невозможности самостоятельного получения документов территориального планирования, в частности, Генплана Поселения, из которого можно было бы установить факт включения Участка в границы Поселения.

Ссылка в Решении на наличие на документах грифа «Для служебного пользования» не может подтверждать факт невозможности получения Истцом данных утвержденного Генплана, так как в соответствии с ч.9 ст.9 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ) доступ к документам территориального планирования должен быть обеспечен с использованием официального сайта органа местного самоуправления в срок, не превышающий десяти дней со дня утверждения таких документов.

В соответствии с ч.1 ст.219 АПК РФ юридическое лицо вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением об установлении фактов, имеющих юридическое значение, только если у заявителя отсутствует возможность получить или восстановить надлежащие документы, удостоверяющие эти факты.

В соответствии с ч.1 ст.220 АПК РФ в заявлении об установлении фактов, имеющих юридическое значение, должны быть приведены доказательства, подтверждающие невозможность получения заявителем надлежащих доказательств.

Из Решения не усматривается, что Продавцом в материалы дела представлены доказательства невозможности получения таких документов от органа местного самоуправления Поселка, а также того, что данные документы отсутствуют на сайте этого органа.

Как следует из Информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.02.2004 года № 76 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение», заявитель должен доказать, что факт, об установлении которого заявлено требование, порождает юридические последствия в сфере предпринимательской деятельности, и отсутствует возможность получить или восстановить удостоверяющие факт документы.

Продавцом не представлено доказательств того, что в настоящее время отсутствует возможность перевода Участка в другую категорию в установленном законом порядке с оформлением предусмотренных соответствующими законами документов.

Позиция Продавца о том, что Генпланы поселений в Белгородской области вообще нельзя получить по официальным каналам, весьма сомнительна, так как такая ситуация напрямую противоречит закону в части открытости такой информации для всех заинтересованных лиц.

Судебная практика придерживается позиции о том, что порядок изменения категории земельного участка прямо установлен законодательством и не может быть заменен установлением судом факта, имеющего юридическое значение.

Адвокатом у Продавца были запрошены материалы дела, из которых он хотел бы получить документы, связанные с процедурой подготовки и утверждения Генплана Поселка, а также понять позицию администрации Поселка и Кадастровой палаты относительно требований Истца.

Важно понять, соответствует ли проект Генплана на входе тому проекту, который был утвержден на выходе, в т.ч. и в части новых границ Поседения.

Адвокат запросил схему территориального зонирования Поселка, прилагаемую к Генплану, а также сам утвержденный Генплан.

В соответствии с ч.1 ст.23 ГрК РФ подготовка генерального плана поселения осуществляется применительно ко всей территории такого поселения.

В соответствии с п.7 ч.7 ст.23 ГрК РФ материалы по обоснованию генерального плана в текстовой форме содержат перечень земельных участков, которые включаются в границы населенных пунктов, входящих в состав поселения, с указанием категорий земель, к которым планируется отнести эти земельные участки, и целей их планируемого использования. Необходимо было посмотреть, входил ли в этот перечень данный Участок?

Продавец отказался представить запрошенные Адвокатом документы, более того, при изучении Правил землепользования и застройки Поселения появились новые вопросы, разрешение которых в части участка Продавца сопряжено со значительными материальными и временными затратами без реальных положительных перспектив.

Проанализировав представленное Адвокатом правовое заключение по сделке, Зелинский Р.А. отказался от ее реализации.